住み替え費用はどれくらい必要？シミュレーションで資金計画を立てよう

住み替えにかかる費用の全体像

住み替えを検討する際には、現在の住まいの売却時、購入時、そして引っ越し時それぞれに発生する費用を整理することが重要です。売却では仲介手数料、印紙税、ローン繰上返済手数料、抵当権抹消登記費用などが必要です。例えば、築10年のマンションを3000万円で売却した場合、仲介手数料は「3000万円×3％＋6万円＋消費税」で約105.6万円、印紙税は1万円、ローン繰上返済手数料は約1.65万円、抵当権抹消登記費用は約1.85万円で、合計すると約110万円が目安です（2025年時点）。

購入時には新居の物件価格以外にも、仲介手数料、印紙税、不動産取得税、登記費用、住宅ローン関係費用、火災保険や地震保険などが発生します。中古マンションを4000万円で購入する例では、仲介手数料は約138.6万円、印紙税は1万円、不動産取得税は約76万円、登記費用は約19万円、住宅ローン関係費用は約22万円、保険料は約3万円となり、合計は約259.6万円です。

さらに、一般的な目安として、住宅購入時の諸費用は新築で物件価格の3～5％、中古で5～10％程度かかるとされます。例えば物件価格3500万円の場合、概算で105万～350万円の諸費用が必要です。

これらを踏まえた資金計画の指標として、銀行の住み替え資金計画シミュレーターでは「売却時の諸費用を4％、購入時の諸費用を5％」として試算することがあります。必要な借入額と、返済にゆとりを持てる借入額の目安を比較でき、無理のない資金計画に役立ちます。

このように、住み替えには「売却側」と「購入側」の両方でまとまった諸費用が発生します。売却時に約4％、購入時に約5％という割合は目安として非常に役立ちますので、資金計画を立てる際にはぜひ参考にしてください。

費用の目安を使ったシミュレーション例

住み替えにかかる費用を把握するため、売却時の費用は「売却価格の約4％」、購入時の費用は「購入価格の約5％」という一般的な目安をベースに計算します。たとえば、あるケースで現在の住宅を3,000万円で売却し、新居を4,000万円で購入する場合、それぞれの想定諸費用は以下の通りです。

このような計算は、銀行などの公式シミュレーションでも採用されており、売却時は4％、購入時は5％という数値が標準となっています。

次に、具体的なケースを基に借入額の目安を試算します。たとえば、年齢40歳、年収600万円、ローン残債1,000万円、売却価格3,000万円、購入価格4,000万円の場合を想定します。

売却により得られる手取金は、売却価格から諸費用（120万円）とローン残債（1,000万円）を差し引き、1,880万円が自己資金として使える金額になります。購入時にかかる諸費用（200万円）を自己資金から差し引くと、実際の購入に使える資金は1,680万円となります。

この差額を補うために必要な借入額は、購入価格4,000万円から残りの自己資金1,680万円を差し引いた2,320万円です。この金額が、新たに住宅ローンで借り入れる金額のめやすになります。

最後に、返済可能かを確認するため、ゆとり額との比較も重要です。たとえば、毎月の返済可能額を手取り収入の25％とすると、月々約10万円が返済可能となります。金利1.5％、返済期間35年のローンであれば、借入可能額は約2,700万円程度です。ここから上記の2,320万円の借入を差し引くと、約380万円のゆとりがある計画になります。

このように、売却・購入両面で費用の目安を使ったシミュレーションを行い、具体的な金額を試算することで、現実的な資金計画を立てることができます。

シミュレーション利用のポイントと注意点

住み替え費用のシミュレーションを活用する際には、まず金融機関や住まい系サービスが提供する公式のシミュレーションツールを利用することが基本です。たとえば、三井住友銀行が提供する「住み替え資金計画シミュレーション」は、売却時諸費用を売却額の4％、購入時諸費用を購入額の5％として計算し、必要な借入額や返済にゆとりがある借入額を算出できます。

また、「すまいステップ」の住み替えシミュレーションは、個人情報不要で簡単にシミュレーションでき、不動産購入にかかる手数料を5％、ローン金利を1.5％で概算するよう設計されています。これらのツールを比較して使うことで、より現実的で幅広い視点の資金計画が立てられます。

ただし、金利や諸費用は金融機関や物件によって変動するため、シミュレーション結果はあくまで目安として利用することが重要です。実際の条件を確認せずに計画を組むと、返済負担が想定以上になるリスクがあります。

さらに、住宅ローンの審査が必ず通るわけではなく、審査基準は金融機関によって異なります。そのため、複数の金融機関での事前審査を比較しながら進めることをおすすめします。スケジュール面でも、書類準備やローン実行に要する期間を踏まえて余裕を持って計画することが大切です。

住み替え費用シミュレーションを活用するメリット

住み替えに際して費用の全体像を把握できるシミュレーションを活用すると、資金計画が明確になり安心して判断できる点が大きなメリットです。特に売却時・購入時の諸費用を目安として把握できるため、無理のない住み替えの意思決定につながります。たとえば金融機関提供のツールでは、売却費用を売却価格の4％、購入費用を購入価格の5％で想定できるため、資金にゆとりを持った資金計画が可能です。

また、返済可能な借入額や資金の過不足について具体的に把握できるため、無理のない返済計画を立てやすくなります。実際、売却予定額・自己資金・ローン残高等の条件を入力するだけで、必要な借入額と返済にゆとりがある目安を判断できるよう設計されている金融機関のシミュレーターもあります。

さらに、生活設計に合わせた適切な住み替えのタイミングを見極める上でも、シミュレーションが有効です。住み替えローンを組む際の金利や審査スケジュールなど変動しやすい要素についても、事前に確認しておくことで、生活リズムやライフプランに見合ったタイミングで住み替えを検討しやすくなります。

具体的な例として、三井住友銀行の「住み替え資金計画シミュレーション」を使うと、売却費用4％、購入費用5％を前提に必要借入額と返済余裕を算出でき、返済の無理度合いを判断できます。また、他の不動産系サービスでも同様のツールを使って資金計画や予算設定ができるため、住み替えを検討する方にとっては強力な後押しとなります。

まとめ

住み替えを検討する際には、売却や購入、引っ越しに伴うさまざまな費用を事前に整理し、シミュレーションによって具体的な負担額を把握することが重要です。費用は売却・購入価格に対して一定の割合で発生する傾向があるため、事例を参考に資金計画を立てることで、無理のない住み替えが可能になります。公式シミュレーションツールも併用することで数字に基づいた判断ができ、自信を持って新しい暮らしへの一歩を踏み出せます。